KİRAYI ZAMANINDA ÖDEMEYEN KİRACININ İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE TAHLİYESİ

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında kiracı ve kiraya verene bazı borçlar yüklenmiş olup kiracının asli borcu kira bedelini ödemektir.

Kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle girişilecek olan icra takibi sonucunda kiracıya Türk Borçlar Kanunu kapsamında 30 gün(Konut Ve Çatılı İş Yeri Kiralarında) süre verilmelidir. 30 günlük verilen süre sonunda kiracının ödeme yapmaması halinde kiracı icra marifetiyle tahliye edilebilecektir. Kiracının verilen 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde ise kiraya veren 1 haklı ihtar elde etmiş olacaktır.

Türk Borçlar Kanunu Madde 352/2 ;

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Şeklinde düzenleme içermektedir. Yukarıdaki kanun maddesi irdelendiğinde kiracının bir kira dönemi içerisinde yani sözleşmenin 1 yıllık olduğu varsayımında bu 1 yıl içerisinde kira borcunu ödemekte 2 kere temerrüde düşmesi ve 2 kere yazılı ihtar edilmiş olması halinde kiracı ihtarların yapılmış olduğu kira yılının bitiminden itibaren başlayacak 1 aylık sürede açılacak olan dava ile tahliye edilebilecektir.

Şu halde yukarıda verilen örnekte kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşen borçluya karşı yapılan icra takibi 1 haklı ihtar sayılacaktır. Kiracının gelecek aylarda tekrar kira bedelini zamanında ödememesi sonucu ikinci bir icra takibi yapılırsa 2 haklı ihtar koşulu gerçekleşmiş olacaktır.

Dikkat edilmesi gereken hususlar ise;

1-) İhtar yazılı olmalıdır. (Mail- Noter Kanalı vb.) (Girişilen İcra Takibi sonucu ödeme emri tebliği de ihtar koşulunu sağlar.)

2-) Kiracıya gönderilen ihtarların haklı olması gerekir. (Örn: Kira bedeli muaccel olmadan yani vadesi gelmeden gönderilen ihtar haklı ihtar koşulunu sağlamaz)

3-) 2 haklı ihtar aynı kira yılına ilişkin olmalıdır. (Örn: 1 senelik kira sözleşmesinde 1 sene içerisinde 2 haklı ihtar olmalıdır. Ocak 2026 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesinde 2. haklı ihtarın en geç 2026 Aralık ayında elde edilmiş olması gerekir.)

4-) Açılacak olan tahliye talepli dava kira yılı bitiminden itibaren 1 aylık hak düşürücü süre içerisinde açılmalıdır.

Önemle tekrar belirtmek isteriz ki Kiracının kira bedelini ödemede gecikmesi sonucu girişilen icra takibinde verilecek olan 30 gün sonunda kiracı yine de ödeme yapmazsa 2 haklı ihtar koşulu aranmaksızın kiracının tahliyesi icra yoluyla gerçekleştirilebilir.

Kira Hukuku gerek mevzuata gerekse de yargı kararlarına hakimiyet gerektiren bir alan olup yukarıda özet bilgi verilen konularda ve her türlü kira hukuku alanındaki uyuşmazlıklarınızda etkin bir hukuki destek almak için bize ulaşabilirsiniz.